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Donación de vivienda: guía paso a paso para hacer este trámite

Pisos.com

1. ¿Qué significa donar una vivienda en vida?

Donar en vida una vivienda es transmitir a título gratuito un inmueble, esto es, sin contraprestación o precio. Así lo entiende Xavier López Villaécija, director del área fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados, quien recalca que las donaciones son “acuerdos voluntarios entre dos personas” donde se distingue al que cede el inmueble y al contrayente.

A diferencia de lo que sucede con las herencias, subraya este letrado, se trata de un pacto inter vivos, “de modo que se produce un traspaso entre dos entidades o personas antes del fallecimiento”. Por su parte, Arantxa Goenaga, abogada y socia del bufete Círculo Legal Barcelona, puntualiza que este trámite se denomina “acto de liberalidad” y que implica el consentimiento de la persona que lo recibe “para que se perfeccione”.

2. ¿Quiénes pueden llevar a cabo la donación de un inmueble?

Según expone Abel Marín Riaguas, socio de Marín & Mateo abogados, las donaciones se realizan, mayoritariamente, entre ascendientes y descendientes: bien entre padres e hijos, bien entre abuelos y nietos. Ello se debe, responde este especialista en transmisiones inmobiliarias, a que la tributación suele ser ventajosa entre este tipo de familiares, “y altamente gravosa para el resto de las relaciones”.

Esta visión es compartida por Luis Delgado Giménez, abogado de Legálitas experto en derecho civil, que agrega que en el caso de las donaciones entre familiares “nadie podrá dar ni recibir por esta vía más de lo que pueda dar o recibir por testamento”. “Además, debemos indicar que cuando se han hecho donaciones en vida, la ley entiende que estas se han producido como anticipo de la herencia, por lo que habrá que tenerlo en cuenta cuando esta se lleve a cabo”, agrega.

3. ¿Qué requisitos hay que cumplir para llevar a cabo este trámite?

Para que la donación de una vivienda sea válida, esta ha de hacerse en escritura pública, expresando en ella individualmente el bien donado. Al respecto, Delgado Jiménez matiza que la “la aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada”, pero no surtirá efecto si no se hace en vida del donante.

La documentación necesaria a aportar en notaria, tal y como expone Marín Riaguas, es el DNI de donante y donatario, el título de propiedad del bien donado y la contribución del inmueble. Una vez la escritura de donación esté liquidada, se ha de llevar al Registro de la Propiedad para su inscripción.

4. ¿Qué costes implica la donación de un inmueble?

Los costes de efectuar la donación de un inmueble, avanza Goenaga, se circunscriben a los honorarios del notario y a los gastos asociados a la inscripción en el Registro de la Propiedad. Adicionalmente, insiste esta especialista, también han de contemplarse los costes relativos a la gestoría, en tanto empresa encargada de llevar a cabo estos procedimientos.

5. ¿Qué trae consigo, a nivel tributario, una donación?

Toda donación de vivienda conlleva implicaciones tributarias para donantes y donatarios. En este sentido, desde Sanahuja & Miranda ponen de manifiesto que aquellos que reciben el inmueble tienen que abonar la plusvalía, esto es, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, además del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Además, agregan desde este despacho de abogados, “las donaciones de viviendas deberán tributar en función de donde están ubicadas, un factor muy importante, pues ambos impuestos varían en función de cada comunidad autónoma”.

En lo que respecta a los donantes, estos deben hacerse cargo, según Nuria Díez Alonso, abogada especialista en Derecho Tributario de Legálitas, de declarar en su autoliquidación de IRPF la ganancia o pérdida patrimonial, “lo que significa que ha de indicarse el valor de donación y el valor de adquisición del inmueble, restando el valor de la donación actual del valor de la adquisición”. En el caso en que la diferencia resulte positiva, se deberá tributar entre un 19% y un 26%.

6. ¿La donación de viviendas tiene beneficios fiscales?

Los expertos en derecho tributario se muestran cautos a la hora de analizar los beneficios fiscales que plantea la donación de viviendas. En esta línea, López Villaécija asegura que son solo “algunas” las comunidades autónomas que plantean bonificaciones sobre este tributo. En lo que respecta al IRPF, agrega, “el único caso contemplado son las personas que donan su vivienda habitual y tienen más de 65 años”.

Por su parte, Díez Alonso recomienda “estudiar cada caso concreto para poder valorar con más claridad la situación”, aunque reconoce que, si una persona es mayor de 65 años y quiere donar su vivienda habitual a un hijo siendo el valor de referencia del inmueble no muy alto “quizá sea el momento de hacerlo”. De llevar a cabo este trámite, apunta, “solo tributaría el donatario por donaciones y plusvalía”, por lo que considera que, si el valor de referencia no es muy alto, “no sería una mala opción tributaria”.

7. ¿Qué resulta más ventajoso: donar o dejar en herencia?

Aunque se debe tener cuidado a la hora de comparar estas figuras, varios de los expertos en derecho consultados se inclinan por la herencia. En concreto, López Villaécija afirma que si bien la donación puede presentar algunas ventajas, como es la posibilidad que tiene el donante “de establecer en vida unas condiciones claras de la entrega de su vivienda”, por lo generar resulta más recomendable optar por la herencia.

Ello se debe, a su juicio, a que estas operaciones resultan “mucho menos gravosas que las donaciones” pues en todas las comunidades autónomas, salvo excepciones, “la tributación por transmisión mortis causa es muy inferior a la inter vivos”. Abel Marín, por su parte, también se inclina por la herencia ya que, argumenta, solo por tener en cuenta la parte tributaria de las donaciones “se generan problemas personales y familiares que después no tienen arreglo ni con todo el oro del mundo”.